悩む人
親の家の書類に「再建築不可」と書かれていました。
どういう家のことですか。
このまま住んだり、直したりはできるんでしょうか。
再建築不可物件とは、今の家を取り壊すと、同じ土地に新しく家を建てられない物件のことです。
理由は、敷地が建築基準法の道路に2m以上接していないことです。
今の家を使い続けることまで、禁じられているわけではありません。
キッチンやトイレの交換は、建築確認という役所の審査なしでできます。
ただし2025年4月から、2階建ての木造の家などの大きなリフォームには、建築確認が要るようになりました。
この
- 再建築不可物件が
どういう 家かが 分かります - 再建築不可に
なる 3つの 形が 分かります - 再建築不可の
家で できる リフォームが 分かります
家を手放すつもりなら、再建築不可のままでも買い取る会社があります。
値段だけ聞いておくこともできます。
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再建築不可物件は建て替えができない家
建物を建てる土地は、建築基準法の道路に2m以上接していなければなりません。
これを「接道義務」と呼びます。
条文は e-Gov 法令検索の建築基準法 第43条で読めます。
建築基準法の道路は、原則として幅4m以上の道です。
新宿区は、これらの道路に接していない敷地には、原則として建物を建てられないと案内しています。
出典は 新宿区「建築基準法の道路種別の確認」です。
再建築不可の家には、決まりが当てはめられる前から建っていた家があります。
建築基準法は、こうした家にあとからできた決まりを当てはめないとしています。
条文は e-Gov 法令検索の建築基準法 第3条第2項で読めます。
こうした家は、今のまま使い続けられます。
取り壊して新しく建てるときに、今の決まりに合わせる必要が出てきます。
再建築不可になる3つの形
横浜市は、次のような敷地には原則として建てられないと案内しています。
| 形 | どういう状態か |
|---|---|
| 道路に接していない | 敷地のまわりに建築基準法の道路がない |
| 接している長さが2m未満 | 道路に接する部分の幅が2mに足りない |
| 前の道が道路ではない | 家の前の道が建築基準法の道路に当たらない |
出典は 横浜市「建築基準法の道路について」です。
横浜市は、登記の上で「公衆用道路」や公道になっていても、建築基準法の道路に当たらないものがあると注意しています。
どの形に当たるかは、市区町村の指定道路図や法務局の図面で確かめられます。
調べ方は、次の記事にまとめています。
再建築不可の家でできるリフォーム
2025年4月以降に工事を始める2階建ての木造の家などの大規模なリフォームは、建築確認の対象になりました。
大規模なリフォームとは、壁・柱・床・はり・屋根・階段のどれかで、半分を超える部分を直す工事です。
| 工事 | 建築確認 |
|---|---|
| キッチン・トイレ・浴室の交換 | 要らない |
| 手すりやスロープの設置 | 要らない |
| 屋根や壁の半分を超える改修 | 要る |
出典は 国土交通省「木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について」です。
屋根や壁でも、今の屋根や壁の上に新しい材をかぶせる工事は、建築確認が要らないとされています。
建築確認が要らない工事でも、直したあとの家は建築基準法に合っている必要があります。
大規模なリフォームにも緩和がある
道路に接していない家で大規模なリフォームをするときにも、緩和の決まりがあります。
国土交通省は、利用者が増える用途の変更をせず、特定行政庁が交通・安全・防火・衛生の面で支障がないと認めれば、今のままでよいと説明しています。
出典は 国土交通省「大規模の修繕・模様替を行う既存不適格建築物への緩和措置」です。
特定行政庁とは、建築確認を受け持つ市や県のことです。
国土交通省は、住宅を店や飲食店に変える場合を、利用者が増える用途の変更の例に挙げています。
住宅のまま住み続けるなら、この条件には当たりません。
出典は 国土交通省「既存建築物の緩和措置に関する解説集（第4版）」です。
- 工事が
大規模な リフォームに 当たるか - 当たるなら、
認めて もらえるか
どちらも、判断がつかないときは市区町村の建築の窓口で相談します。
国土交通省も、判断がつかない場合は特定行政庁に相談するよう案内しています。
再建築不可の家を手放すときの選択肢
住む予定がないなら、手放す道もあります。
- 前の
道が 道路と みな されるか、 許可や 認定が 受けられるかを 相談する - 隣の
土地の 一部を 買うか 借りて、 道路に 接する 幅を 2mに する - 再建築不可の
まま 買い取る 会社に 売る
それぞれの進め方と、向いている場合は次の記事にまとめています。
よくある質問
再建築不可の
住み続けることはできます。
今の決まりに合わせる必要が出てくるのは、取り壊して建て直すときや、大規模なリフォームのときです。
キッチンや
キッチン・トイレ・浴室の交換は、建築確認が要らない工事です。
国土交通省の資料でも、すべて建築確認が不要とされています。
再建築不可か
市区町村の指定道路図で、家の前の道の種類を確かめられます。
接している長さは、法務局の図面で確かめます。
再建築不可の家について今日できること
再建築不可物件とは、敷地が建築基準法の道路に2m以上接していないため、建て替えができない家のことです。
住み続けることや、水回りの交換はできます。
- 指定道路図で、
家の 前の 道が 建築基準法の 道路かを 確かめる - 大きな
リフォームを 考えているなら、 建築の 窓口で 相談する - 手放すなら、
買い取る 会社に 値段だけ聞いてみる
家をどうするかが決まると、相談先も選びやすくなります。
