悩む人
親が元気なうちに、実家を私の名義にしておきたいと考えています。
生前贈与と相続では、どちらがいいんでしょうか。
実家を親から生前贈与でもらうと、相続でもらうより税金が高くなりやすくなります。
名義を変える登録免許税は相続の5倍の2%です。
不動産取得税は、相続ならかかりませんが、贈与ではかかります。
空き家を売るときの3,000万円控除も、相続した家が対象です。
この
- 生前贈与と
相続で かかる 税金の 違いが 分かります - 贈与税の
2つの 計算の しかたが 分かります - 相続でしか
使えない 特例が 分かります
誰も住む予定がないなら、親が元気なうちに売るという選び方もあります。
値段だけ聞いておくこともできます。
値段を聞くだけでも大丈夫
PR
- 査定は
無料で、 原則 その 日の うちに 連絡が 来ます - 申し込みは
名前と 電話番号だけ （住所は 任意） - 他社に
断られた 家も、 今の 状態の まま 相談できます
査定を頼んでも、売るかどうかは金額を聞いてから決められます
生前贈与と相続でかかる税金の違い
実家をもらうときにかかる税金は、生前贈与か相続かで次のように変わります。
| 税金 | 生前贈与 | 相続 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 評価額の2% | 評価額の0.4% |
| 不動産取得税 | かかる | かからない |
| もらった人にかかる税 | 贈与税 | 相続税 |
出典は 国税庁 No.7191「登録免許税の税額表」と東京都主税局「不動産取得税」です。
不動産取得税の税率は、2027年3月31日までに取得した土地と住宅は3%です。
東京都は、相続による取得は課税されない例に挙げています。
東京都は、贈与税で相続時精算課税を選んだ場合でも、不動産取得税はかかると案内しています。
贈与税の2つの計算のしかた
贈与税には、2つの計算のしかたがあります。
暦年課税
1年間にもらった財産の合計から、110万円を差し引いて税金を計算します。
税率は、金額が大きいほど上がり、一番高いと55%です。
出典は 国税庁 No.4408「贈与税の計算と税率（暦年課税）」です。
2024年1月1日以後の贈与は、親が亡くなる前7年以内のものが、相続税の計算に足し戻されます。
出典は 国税庁 No.4161「贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）」です。
相続時精算課税
原則として60歳以上の親から、18歳以上の子に贈与するときに選べる計算のしかたです。
- 毎年
110万円と、 合計2,500万円までは 贈与税が かからない - それを
超えた分は、 一律20% - 親が
亡くなった とき、 もらった 財産を 相続財産に 足して 相続税を 計算する - 一度
選ぶと、 その 親からの 贈与は 暦年課税に 戻せない
出典は 国税庁 No.4103「相続時精算課税の選択」です。
相続でしか使えない特例
空き家を売るときの3,000万円控除
親がひとりで住んでいた家を相続して売ると、売って出た利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。
この特例は、相続や遺贈でもらった家が対象です。
出典は 国税庁 No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。
小規模宅地等の特例
相続した自宅の土地は、決まった条件で、相続税を計算するときの評価額を80%減らせる特例があります。
出典は 国税庁 No.4124「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」です。
生前贈与で先に名義を変えると、これらの特例の対象から外れることがあります。
決める前に確かめること
生前贈与にするか相続を待つかは、家ごと、家族ごとに変わります。
- 実家の
評価額 （固定資産税の 通知書に 載っている） - 親に
相続税が かかりそうか - 誰かが
住む予定か、 いずれ売る つもりか - ほかの
兄弟が、 名義を 変える ことに 納得しているか
細かい計算は、税務署や税理士に確かめます。
相続したあとに売るときの税金は、次の記事にまとめています。
よくある質問
生前贈与の
相続時精算課税を選べば、合計2,500万円までは贈与税がかかりません。
ただ、登録免許税や不動産取得税は相続より高くなるので、合計で比べます。
名義だけ先に
名義は変わりますが、税金は相続より高くなりやすくなります。
名義を変えるときの登録免許税は、相続なら0.4%、贈与なら2%です。
110万円ずつ分けて
暦年課税は1年ごとに110万円を差し引けます。
ただ、親が亡くなる前7年以内の贈与は相続税の計算に足し戻されます。
実家の生前贈与を決める前に今日できること
実家を親から生前贈与でもらうと、相続でもらうより税金が高くなりやすくなります。
- 固定資産税の
通知書で、 実家の 評価額を 確かめる - 誰が
住むか、 いずれ売るかを 家族で 話す - 贈与と
相続で 税金の 合計を 比べ、 税務署や 税理士に 確かめる
住む予定がないなら、贈与せずに売る道も比べてみます。
