悩む人
親から相続した実家を売ろうと思っています。
売ったら税金がかかると聞きましたが、いくらくらいになるんでしょうか。
相続した空き家を売って利益が出ると、所得税と住民税がかかります。
親が5年を超えて持っていた家なら、税率は所得税15%と住民税5%です。
親が買った値段が分からないときは、売った金額の5%を買った値段とみなせます。
条件に合えば、利益から最高3,000万円を差し引ける特例もあります。
この
- 空き家を
売った ときの 税金の 計算の しかたが 分かります - 親が
買った 値段が 分からない ときの 扱いが 分かります - 税金を
減らせる 特例が 分かります
税金の前に、まずいくらで売れるかが分からないと計算できません。
値段だけ聞いておくこともできます。
値段を聞くだけでも大丈夫
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査定を頼んでも、売るかどうかは金額を聞いてから決められます
税金は売った利益にかかる
空き家を売ったときの税金は、売った金額そのものではなく、利益にかかります。
利益 ＝ 売った金額 ー（買った値段 ＋ 売るのにかかった費用）
売るのにかかった費用には、不動産会社に払う仲介手数料などが入ります。
利益が出なければ、この税金はかかりません。
出典は 国税庁 No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」です。
税率は持っていた期間で変わる
税率は、売った年の1月1日の時点で、何年持っていたかで変わります。
| 持っていた期間 | 税率 |
|---|---|
| 5年を超える | 所得税15%、住民税5% |
| 5年以下 | 所得税30%、住民税9% |
どちらも、所得税の額に2.1%の復興特別所得税が加わります。
条文は e-Gov 法令検索の租税特別措置法 第31条・第32条で読めます。
出典は 国税庁 No.3208と国税庁 No.3211「短期譲渡所得の税額の計算」です。
相続した家は親が持っていた期間を引き継ぐ
相続した家を持っていた期間は、親がその家を手に入れた時から数えます。
親が長く住んでいた家なら、相続してすぐ売っても、5年を超える扱いになります。
出典は 国税庁 No.3270「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」です。
親が買った値段が分からないとき
買った値段も、親が買ったときの代金などをもとに計算します。
ただ、古い家では、買った値段が分からないことがあります。
そのときは、売った金額の5%を買った値段とみなせます。
国税庁は、3,000万円で売ったなら150万円を買った値段にできる例を示しています。
出典は 国税庁 No.3258「取得費が分からないとき」です。
5%で計算すると、利益が大きくなり、税金も多くなりやすくなります。
親の売買契約書や領収書が残っていないか、先に探します。
計算の例
国税庁の計算式に、次の数字を当てはめてみます。
- 売った
金額は 1,000万円 - 買った
値段が 分からないので、 5%の 50万円 - 売るのに
かかった 費用は 50万円 - 親が
長く 住んでいた 家なので、 5年を 超える 扱い
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 利益 | 900万円 |
| 所得税（15%） | 135万円 |
| 復興特別所得税 | 28,350円 |
| 住民税（5%） | 45万円 |
合わせて約183万円です。
次の特例が使えれば、この税金はかからなくなります。
税金を減らせる特例
空き家を売ったときの3,000万円控除
親がひとりで住んでいた家を相続して売ると、利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。
- 1981年5月31日以前に
建てられた 家 - 相続から
3年た つ年の 12月31日までに 売る - 売った
金額が 1億円以下 - 相続してから
売るまで、 貸したり 住んだりしていない - 2027年12月31日までに
売る
出典は 国税庁 No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。
特例を使うには、書類をそろえて確定申告をします。
くわしい条件は、次の記事にもまとめています。
相続税を払った人の特例
相続税を払った人が、相続税の申告期限から3年以内に相続した家を売ると、払った相続税の一部を買った値段に足せる特例があります。
出典は 国税庁 No.3267「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」です。
よくある質問
売って
利益が出なければ、この税金はかかりません。
相続して
相続した家は、親が手に入れた時から数えます。
親が長く持っていた家なら、5年を超える扱いです。
家を
相続してから貸していると、3,000万円控除の特例は使えません。
空き家を売る前に今日できること
相続した空き家を売って利益が出ると、所得税と住民税がかかります。
- 親の
売買契約書や 領収書が 残っていないかを 探す - 家が
建った 年と、 3,000万円控除の 条件を 確かめる - いくらで
売れそうかを 聞き、 税金を 計算してみる
細かい計算は、税務署や税理士に確かめます。
